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“李嘉诚先生比我聪明得多，他卖出来的东西我肯定不会去买。”世界投资大师罗杰斯4月10日出席首华中国贵金属高峰论坛时这样说。他所指的“不会买的”东西，即李嘉诚家族一年来接连抛售的中国内地房产。
今年4月8日，李嘉诚次子李泽楷71亿港元抛售北京盈科中
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心，据报道这是李嘉诚家族继去年8月至今，在中国内地和香港的第七次抛售。如此密集的抛售一度被解读为中国楼市将出现拐点的信号。连罗杰斯都不敢买的东西，却总有人竞相购入。这些人都是“笨蛋”吗？他们“高位”接盘的背后又打着怎样的算盘？
一、谁在接盘？
国资民资外资踊跃接盘 神秘基金半年两度出手
4月8日，李嘉诚次子李泽楷，将其掌控的盈大地产公司旗下北京盈科中心权益售予买方Vinter Star
Limited，售价约72亿港元。据报道，这已是李嘉诚家族继去年8月至今，在中国内地和香港的第七次抛售。Vinter Star
Limited系境外地产基金——基汇资本旗下基金所投资的一家公司。
这家并不太“出名”的基金公司似乎格外中意李嘉诚先生卖的东西。就在2013年8月，它曾出资32.6亿港元完成了对广州西城都荟的收购，这一楼盘的卖方是和记黄埔和长江实业。
此后的四个月间，不断有人接手李嘉诚在内地的房产。2013年10月8日，长江实业与和记黄埔宣布出售位于上海的东方汇经中心，售价89.5亿港元，买家来自两方：钻机集团有限公司将收购项目6%权益，而另两家离岸注册公司——HYZLDevelopment
Co. Limited与HYZL Investment Co.
Limited将收购剩余94%权益。其中，钻机集团有限公司为光大控股全资子公司，而另外两家离岸注册公司则据传为隶属于交通银行旗下的子公司——交行租赁。
2013年12月31日，长江实业附属公司ARA基金公司出售位于南京新街口的国际金融中心大厦，这次的接盘者为当地的民营企业——三胞集团，交易价格为30亿元。
如此密集的抛售一度被王石等房产大佬解读为楼市危险的信号，尽管如此，“长和系”的每次出手仍得到了实力资金的青睐。除“国家队”外，外资与民营资本均表现踊跃，且竞购者颇多。基汇资本为了购买北京盈科中心项目，早在三四年就开始关注。
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李嘉诚家族2013年至今出售内地房产一览 [保存到相册]
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二、买卖方背后的逻辑
以李嘉诚“超人”般的判断力，他抛售的东西，应该是不值得投资的，而人们非但没有避之不及，反而趋之若鹜，难道这些人都是“笨蛋”吗？如果你这样想，那就错了。
首先，抛售为赚大钱 而非被迫撤资
李嘉诚的“连抛”行为被媒体报道为“从中国撤资”，对此，李嘉诚接受采访时曾表示，这种说法很可笑，一切地产买卖都是正常商业行为。可见，由此得出“中国楼市不行了”的论断并不靠谱。
香港科技大学雷鼎鸣教授认为，港商出售内地项目的原因一般分两类，一是套现寻求更大回报，另一类是无法营利被迫离开，而李嘉诚出售内地项目属前者。而复旦大学经济学教授陈诗一也表示，将商业物业作为买卖套利的工具而非长期持有获取持续租金，是李嘉诚一贯的投资策略。
拿上海东方汇经中心的出售来说，和记黄埔的平均净资产年收益率超过11%，长江实业更接近15%，而东方汇经中心年租金回报率仅为5%左右，理所当然成了出售对象。
此外，长和系出售广州西城都荟广场将带来近10亿港元收益，出售上海东方汇经中心100％股权获利更是接近37亿港元。
其次，接盘者低位购入 放长线钓大鱼
基汇资本：项目整体回报率或超8%
楼板面积约17平方米的盈科中心，位于北京知名的最繁华的商圈三里屯街区，紧邻东三环路。对于基汇资本执行合伙人与中国地区主管彭庆邦而言，以3.38万元/㎡的单价购入这一项目，价格很合理。
自从2011年太平洋百货撤出后，盈科中心部分商业地块空置，2013年盈利有所下滑。而基汇资本专长于“通过重新设计以及重新定位，为未能充分发挥商机之房地产项目带入战略增值”。基汇资本执行合伙人和中国地区主管彭庆邦先生认为，盈科中心的地理位置对办公、零售和服务式公寓的潜在客户都极具吸引力，该项目将可因来自于多样化长期租约的租金收入和资产增值潜力而获利。
有人还特意为其算了一笔账，以该项目写字楼月租金为300元/㎡、公寓190元/㎡/月、商场首层租金700元/㎡/月以及90%的出租率计算，盈科中心项目整体回报率将超过8%，十分可观。
较低的售价、优质稳定的租户及可观的回报，由此可见，买下李嘉诚的资产的基汇资本，非但不是“傻瓜”，反而相当精明。
三胞集团：整合旗下商场 扩张新街口“领地”
不同于基汇资本对租金的关注，三胞集团接单李嘉诚的大厦则是瞄准了“抱团效应”。其购入的南京国际金融中心位于有“中华第一商圈”之称的南京新街口，总建筑面积10.9万平方米，2005年曾以220米的高度刷新了新街口地区的楼高。
三胞集团有限公司执行副总裁、新闻发言人邹衍称，收购这座大厦，是出于在新街口地区所在的商圈的扩张需要。并不是盯着物业本身的增值和租金回报，而打算和周围两座集团控股的商场一起，发展商业的协同效应。
交银租赁：浦东高端办公楼租赁前景被看好
李嘉诚出售的位于上海陆家嘴的东方汇经中心被三家买下：其中钻机集团购入了6%的权益，而据传隶属于交通银行旗下子公司——交银租赁的两家公司则持有物业94%的权益，成为该项目的实际接盘者。
交银租赁为何以近百亿元的代价接盘东方汇经中心？据猜测，一方面因为交通银行有意在陆家嘴区域拥有一栋办公大楼。另一方面，之前交银租赁大部分业务都集中在售后回租业务，业务单一且面临税收等风险。这次购入上海东方汇经中心，是打算尝试经营性租赁、直接租赁业务。
而受益于国内企业强劲的租赁需求及紧张的供应量，普通办公楼业主议价能力持续提升。至2013年第三季度末，浦东甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.0%，浦东超甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.9%，后期的租赁前景非常好，这也为交银租赁后期的经营奠定了基础。
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中原甲级写字楼租金指数（200801——201203） [保存到相册]
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昔日接盘者如今是赔还是赚？
尽管各买家都有着做长线买卖的打算，但商业楼盘的盈利状况受租金涨跌、出租率等影响很大，未来“钱景”真有设想的那么好吗？让我们拿过去的例子算一笔账。
李嘉诚上一回密集抛售国内房产，是在2008—2009年。期间，他四次抛售上海物业，其中包括地标性甲级写字楼世纪商贸广场，2008年5月由亚太置地的联属公司hawkwind
investments limited购下，成交价为44.37亿元。转手前，写字楼已近乎满租，且平均租金接近10元/㎡/天，租金年回报超过10%。
搜狐证券记者从世纪商贸广场销售经纪人处得知，该物业自易主以来，出租率一直保持在90%左右。而安居客上资料显示，该项目总建筑面积为87300平方米，今年4月出租均价为9.6元/平米/天。按9.6元/㎡/天、90%的出租率粗略计算，该项目的整体回报率为6.2%，仅略高于当时5年定期存款利率5.855%。不过，根据中原集团研究中心统计的数据，自2008年中旬以来，上海甲级写字楼租金持续下跌，直至2011年才缓慢回升。受租金下跌影响，再减去物业管理等费用，实际回报率或小于这一数字。
与世纪商贸广场相比，基汇资本购入的西城都荟约三分之一的空置率，或许更让基汇资本压力山大。李嘉诚的接盘手们不是傻瓜，但到手的到底是绣球还是鸡肋，还要看长期表现，并不全由他们说了算。
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